Les loyers impayés représentent une véritable préoccupation partagée par de nombreux propriétaires. S’il est bon de privilégier le dialogue et des solutions amiables avec votre locataire, certaines tentatives de médiation sont souvent vaines. Le Code de procédure civile prévoit des recours spéciaux, notamment auprès d’un huissier de justice. Le but de cette procédure est de contraindre votre locataire à régler ses factures de bail impayées. Découvrez ici ce qu’il faut savoir sur le paiement des frais de l’huissier et à quel moment le contacter.
Loyers impayés : qui doit payer l’huissier ?
Selon l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, l’injonction de payer est obligatoire et relève de la responsabilité du locataire ou débiteur. Par conséquent, vous pouvez ajouter les honoraires de l’huissier aux factures impayées existantes du locataire. Par ailleurs, il faut dire que votre locataire peut justement refuser de payer les honoraires de l’huissier.
En cas de refus, le propriétaire peut compter sur son assurance loyer impayé. En pratique, vous pouvez souscrire à cette assurance et bénéficier des garanties en cas de bail impayé. Votre assureur peut très bien engager et payer les honoraires de l’huissier au cas où le locataire refuse de le faire. La GLI ou assurance loyers impayés couvre les pertes financières du bail subies par les propriétaires.
La GLI ne couvre pas uniquement les frais du commandement de payer. Cette assurance offre des garanties pour tous les risques locatifs ou dommages immobiliers, et des garanties contre une expulsion anticipée des locataires et des situations d’inoccupation. Il s’agit donc d’une sorte d’assurance locative qui couvre également les frais de procédure judiciaire et du contentieux.
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Quand est-il recommandé d’envoyer un commandement de payer au locataire ?
L’envoi d’un commandement de payer se fait suivant une procédure bien définie. Les étapes de cette démarche concernent les cas de locations impayées avant expulsion. Les différentes haltes à franchir dans le cadre d’une procédure de recouvrement de loyer sont les suivantes :
- Étape 1 : envoi du mail ou courrier de relance simple. Dans le cas où votre locataire paie le loyer tous les 5 du mois et que vous êtes par exemple le 5 juin, vous devez envoyer le courrier de relance simple le 10 juin.
- Étape 2 : envoi d’une sommation de payer ou mise en demeure de payer. Celle-ci se fait au minimum 8 jours après envoi du mail de relance. Dans cet exemple, vous pouvez envoyer la lettre de mise en demeure entre le 20 et le 25 juin. L’envoi d’une sommation de payer en recommandé requiert un accusé de réception.
- Étape 3 : envoi d’une injonction de payer. Cette injonction relève de la responsabilité de l’huissier qui doit l’envoyer à votre locataire. Vous pouvez le faire entre le 10 et le 15 juillet suivant l’exemple. Ceci signifie que le locataire recevra un ordre de paiements de l’huissier afin de régler ses impayés et éviter d’accumuler d’autres factures impayées.
Toutefois, une injonction de payer doit être délivrée par un huissier suivant des délais légaux. En pratique, les huissiers sont des professionnels qui se chargent de la rédaction du commandement de payer.
Cet ordonnancement de paiement est adressé aux locataires ou débiteurs et se fait sur la base des informations transmises par le propriétaire-bailleur concernant les impayés. Il s’agit de la date, du nom du locataire, de l’adresse du logement, de la mensualité du loyer, du montant des impayés, etc.
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Que faire si l’injonction de payer ne marche pas ?
Les cas de refus d’obtempérer sont très récurrents en cas de commandement de payer. Si jamais le locataire ne se conforme pas à l’injonction de payer de l’huissier, il est clairement établi qu’il ne pourra plus occuper votre maison.
Vous devez donc intenter une procédure judiciaire conformément à la loi de juillet 1989, dans son article 24. Il s’agit d’une assignation au tribunal suivie d’une procédure d’expulsion. Cet article précise que le bail ne prend fin que deux mois après que le paiement ait été exigé par la clause résolutoire.
Passé ce délai de deux mois, si votre locataire n’a toujours pas remboursé l’intégralité de ses impayés, le contrat de bail prend automatiquement fin. La clause résolutoire donne aussi lieu à l’expulsion du locataire. Vous devez confier cette responsabilité à votre avocat qui se chargera d’expulser le locataire pour non-paiement des loyers impayés.
Expulsion du locataire : quelles sont les étapes à suivre ?
Il est possible d’expulser le locataire de votre propriété en cas de non-remboursement des loyers impayés. Cette initiative s’inscrit dans le cadre d’une procédure légale via la délivrance d’un jugement d’expulsion dans un délai de 6 à 14 mois.
La conciliation à l’amiable
C’est la première étape et elle consiste à trouver une solution pacifique au problème des impayés. Vous le faites via une simple relance après un ou plusieurs mois de bail impayés.
Votre compagnie d’assurance demande de procéder à une mise en demeure de payer dans les huit jours après relance simple. Cela se fait au cas où le locataire ne se manifeste pas favorablement à votre demande de résolution du problème à l’amiable.
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L’injonction de payer suit la simple relance et la mise en demeure de payer. Comme précisé plus haut, elle est menée par un huissier, et si votre locataire refuse d’obtempérer, cela donne lieu à une procédure judiciaire.
L’assignation au tribunal d’instance
Cette étape vous permet d’obtenir rapidement la résiliation du contrat de bail via la clause résolutoire. Une fois obtenu (sous 2 à 6 mois), vous pouvez aisément expulser le locataire de votre propriété. Toutefois, il faut préciser que la clause exécutoire vous permet de saisir le juge qui doit rendre le jugement final dans un délai d’un mois.
Décision du juge
En fonction des spécificités de chaque locataire, le juge peut décider d’accorder un délai de règlement des impayés de 36 mois maxi au locataire. Tout comme il peut décider de l’expulsion du locataire tout en délivrant une ordonnance de paiement de ses arriérés de loyer.
Expulsion du locataire
Elle a lieu 2 à 6 mois suivant le jugement d’expulsion délivré par le juge. Cette décision met fin au contrat de bail et expulse le locataire de votre propriété, devenant ainsi un occupant sans titre ni droit.
Conclusion
Les honoraires de l’huissier dans le cadre d’un loyer impayé sont à la charge du locataire. En cas de non-paiement, le propriétaire peut faire jouer son assurance loyer impayé ou assurance locative. Cela permet de couvrir temporairement les frais d’huissier qui, plus tard, seront insérés dans la facture du locataire.