L’un des premiers freins à l’investissement immobilier locatif est la peur de l’impayé, car même si le non-paiement du loyer reste sous la barre des 2%, il peut transformer votre investissement en cauchemar surtout quand le garant refuse lui aussi de payer !
La garantie Loyers impayés
Pourtant, des dispositifs existent, comme la GLI , que tous les bailleurs connaissent mais que peu souscrivent pour ne pas amputer leur retour sur investissement.
Donc, nous bailleurs, avons 2 solutions : brûler un cierge en espérant tomber sur le locataire idéal ou souscrire une assurance qui rendra notre projet moins rentable ?
Non ! Une troisième voie existe, celle du dispositif Visale, moins connu, mais surtout victime d’une idée très présente chez les investisseurs privés qui consiste à penser que partout où se trouve l’Etat, les problèmes commencent.
Visale, la troisième voie
Rien de mieux que du concret pour ce faire un avis sur ce dispositif d’Action Logement, gratuit pour le bailleur mais aussi pour le locataire. Parlons-en à une SCI qui propose une quinzaine de studios en location sur Amiens, essentiellement à destination des étudiants ou des jeunes travailleurs.
Sébastien, co-dirigeant de la SCI Saint-Honoré, nous parle de son problème d’impayé de loyers et de la solution Visale mise en œuvre :
– Mon frère et moi, nous mettons en location 15 studios dans la ville d’Amiens en Hauts-de-France depuis 10 ans. Nous avons eu la chance d’être totalement épargné par l’impayé durant les 9 premières années, mais en 2021 un locataire, étudiant, présent depuis moins de 2 mois cesse soudain de payer.
Le locataire et son garant ne répondent à aucune de nos sollicitations et nous obligent ainsi à aller au tribunal. Il quittera le logement peu avant le jugement avec une jolie ardoise de 8000€ environ. Il en résultera une perte financière bien sûr, mais pire pour nous, un manque de confiance chronique envers les candidats à la location. Et même si notre rentabilité est bonne, il faut rembourser les crédits. Ainsi, il était difficile de souscrire une assurance de type GLI.
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La gestion locative, un bon plan ?
Nous décidons de faire appel à la gestion locative d’une nouvelle agence immobilière à Amiens, séduit par son prix il faut le dire, et nous leur demandons conseil afin de se sécuriser face à l’impayé. C’est à ce moment que l’agent immobilier nous explique le fonctionnement et l’intérêt du dispositif Visale. Perplexes mais confiants, nous laissons l’agence faire son travail.
En juin 2022, l’agence nous informe que l’un de nos locataires fait défaut et qu’ils ont déclenché le dispositif Visale. Pour nous, rien ne change, on ne s’inquiète donc pas. En septembre 2022, un deuxième locataire cesse aussi de payer son loyer, ce qui nous donne des sueurs froides. Pourtant là encore, à notre niveau rien ne changera. L’agence nous explique que Visale règle le loyer des locataires en défaut, mais se charge aussi de l’ensemble des procédures de manières totalement gratuite pour nous. Finalement, l’un des locataires quittera les lieux et le second reprendra ses paiements. Aucune perte financière pour notre SCI, mais surtout ni inquiétude ni paperasse : « Que du bonheur ce dispositif » !
Quentin Debeauvais, responsable de l’agence immobilière OMMI qui assure la gestion locative de cette SCI, reste pragmatique : « Visale est une usine à gaz, digne de notre grande administration française, pourtant ça marche et c’est gratuit. Lorsque l’agence est habituée à travailler avec ce dispositif, comme c’est notre cas chez OMMI, le client-bailleur en sort gagnant sur toute la ligne ».
En conclusion, non, ne brûlez pas un cierge, non, n’amputez pas votre rentabilité. Entourez-vous simplement d’une bonne agence immobilière qui saura protéger votre investissement à un coût extrément faible (19,90€/mois pour cette agence).
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