Les Français sont de plus en plus nombreux à se lancer sur le marché de la location immobilière, plus lucratif que l’épargne, plus fiable que la bourse et idéal pour faire grandir leur patrimoine. Mais, pour en tirer le maximum de bénéfices, il est important de bien se renseigner en amont.
Pour vous aider à réussir votre investissement de location immobilière, nous avons demandé à Laurent Smée, le co-fondateur de SOGEO.immo, de partager ses astuces qui vous aideront à concevoir un projet rentable.
1. Profitez des dispositifs de défiscalisation
En invoquant la loi Pinel (neuf) ou Denormandie (ancien), vous pouvez bénéficier de réductions fiscales allant de 12 % à 21 % du prix d’achat. Pour cela, il vous faudra remplir certaines conditions : durée de location, normes énergétiques, emplacement, loyer plafonné… Selon votre type de bien, vous pourrez également vous intéresser à la loi Malraux (centre-ville historique) ou Bouvard-Censi (résidences meublées avec service).
2. Surveillez la demande locative
Cette étape est primordiale. En effet, il est vital que votre bien soit situé dans une zone où la demande est forte. Dans le cas contraire, votre logement pourrait rester inoccupé pendant de longues périodes et devenir un véritable gouffre financier. Pour connaître les meilleurs emplacements, vous pouvez simplement consulter la liste des secteurs concernés par la loi Pinel.
3. Analysez la répartition de la population
La logique est simple : les zones d’intérêts attirent déjà des habitants. Vous devez donc vous renseigner sur la population et la façon dont elle est répartie sur une ville ou une région. Vous pouvez obtenir cette information auprès de l’INSEE. Optez ensuite pour un logement situé dans un quartier à forte concentration (en unité urbaine).
4. Consultez l’évolution démographique
On y pense peu, malgré tout cette donnée est tout aussi importante. En effet, même une ville ou une région, actuellement attrayante peut en réalité être sur le déclin. Assurez-vous que ce n’est pas le cas du secteur que vous allez choisir, au risque de vous retrouver dans quelques années avec un bien de moins en moins rentable.
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5. Surveillez l’activité économique de la zone
Pour vous assurer de toujours trouver des locataires fiables, n’hésitez pas à consulter le taux de chômage, ainsi que la capacité d’emploi de la région. Choisissez des secteurs dynamiques, avec, par exemple, de nombreuses créations d’entreprises. Vous pouvez même observer le PIB par habitant, qui offre un aperçu de la situation globale. Évitez à tout prix les zones de monoactivité, qui sont un danger en cas de cessation.
6. Pensez au futur locataire
Lorsque vous choisirez votre bien, il est essentiel que vous vous mettiez à la place de vos futurs locataires. Miser sur un emplacement bien desservi par les transports, proche des commodités ou des établissements scolaires. N’oubliez pas le facteur « environnement », en privilégiant les propriétés qui possèdent des espaces naturels privés ou facilement accessibles. Pour vous aider, vous pouvez également consulter la liste des villes de France où il fait « bon vivre ».
7. Anticipez la concurrence
Pour ne pas être rejetés par les futurs habitants, vous devrez fixer vos loyers sur la moyenne du secteur. Aussi, pensez à vérifier les plafonds pratiqués par les dispositifs Pinel ou Denormandie. Même si vous n’en bénéficiez pas, vous serez contraint de vous aligner sur ces prix pour trouver des locataires.
8. N’oubliez pas les touristes !
Le tourisme est un facteur essentiel dans l’activité économique d’une région. Renseignez-vous sur le patrimoine culturel des villes (quartiers anciens, bâtiments sauvegardés), et sur les sites répertoriés à l’UNESCO. Repérez également les zones proches des espaces de loisirs (pistes de ski, plages, parcs d’attractions).
9. Soyez attentif à l’évolution des prix
Analysez les données des années précédentes, pour anticiper celles à venir. Ne vous mettez pas en difficulté en choisissant un secteur où les prix sont en baisse. À long terme, cette chute pourrait avoir un impact négatif sur votre investissement.
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10. Calculez votre rentabilité locative
Vous devez impérativement vous assurer de la rentabilité de votre projet. Effectuez vos calculs en incluant tous les paramètres possibles : défiscalisation, travaux, loyers, fréquence… Pour cela, aidez-vous des conseils précédents, afin de mettre toutes les chances de votre côté !