Le nombre d’étudiants en France continue à augmenter. Quant à celui des seniors, il va atteindre le quart de la population d’ici 2050. Le point commun entre ces deux populations est que, tant les étudiants que les seniors recherchent des locations meublées, pour des logements qui sont considérés comme transitoires. Or, l’offre de ces logements reste très en-deçà des besoins.
C’est pour encourager les propriétaires loueurs à louer en meublé que les pouvoirs publics ont créé le statut du Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP). Il s’agit de la plus ancienne niche fiscale, instituée en 1949 et jamais remise en cause depuis.
Voici quelques conseils pour profiter au mieux des avantages de la fiscalité LMNP.
Régime Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?
Sous le statut LMNP, vous devez vous déclarer, soit au régime Micro-BIC, soit au régime réel. Si le régime réel est obligatoire au-dessus de 72 600 € de revenus locatifs annuels, au-dessous, vous serez assujetti par défaut au régime micro-BIC. Vous aurez toutefois la possibilité de choisir entre les deux régimes, en fonction de votre investissement et de votre situation personnelle. Notons que ces régimes sont rattachés à l’investisseur : si vous avez plusieurs biens LMNP, vous devrez déclarer tous vos revenus locatifs sous le même régime.
Vous n’avez pas de crédit à rembourser, ni de travaux en perspective : choisissez le régime Micro-BIC
Par défaut, fiscalement, vous déclarez vos revenus locatifs au régime micro-BIC.
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Vous appliquez alors un abattement forfaitaire de 50 %. Pour un appartement loué 10 000 € par an, par exemple, vous ne serez imposé que sur 5 000 €.
Pour les meublés de tourisme, appartement en résidence ou gîte rural par exemple, l’abattement micro-Bic monte à 71 %, jusqu’au seuil de 176 200 €.
Dans ce régime, vous ne déduisez pas les charges liées à la location de votre bien.
Ce régime ne demande aucune déclaration compliquée, aucune tenue de comptes, et donc pas de recours aux services d’un expert-comptable.
Vos charges et remboursements dépassent les 50% d’abattement du micro-BIC : choisissez le régime réel
Obligatoire dès que vos revenus locatifs dépassent les 72 600 €, le régime réel vous permet de déduire vos dépenses de vos recettes pour réduire votre base imposable, et en arriver, le plus souvent, à une défiscalisation complète de vos revenus locatifs.
Si les charges à déduire sont plus importantes que les loyers, apparaît un déficit. Celui-ci est reportable sur les recettes locatives des dix années suivantes sans limitation de montant.
Les charges déductibles sont :
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Les frais liés à l’acquisition du bien LMNP (frais de notaire, remboursements d’emprunt…)
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Les frais liés à l’entretien, à la rénovation et à la mise aux normes
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Les frais liés à la gestion du bien (honoraires d’expert-comptable…)
En plus de la déduction des charges, le régime réel du LMNP vous permet de pratiquer des amortissements. L’amortissement, au sens comptable, c’est la prise en compte du vieillissement de votre bien immobilier. Vous allez donc déduire de vos revenus locatifs une partie du prix du logement.
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Le calcul de ces amortissements est encadré : c’est un système de calcul par composants (la toiture, les façades, les équipements, le mobilier…) qui ont des durées de vie différentes. Il est conseillé de vous faire assister par un expert-comptable pour éviter les erreurs sur votre déclaration fiscale.
Par exemple, pour un bien valant 200 000 €, vous appliquez un taux général d’amortissement de 2 %, soit 4 000 €. Vous percevez un loyer de 8 400 € sur l’année. Tous les ans, vous retranchez 4 000 € de ces 8 400 €. Vous êtes donc imposé sur 4 400 € seulement.
Attention, tant que le déficit produit par les charges existe, vous ne pouvez pas amortir. Les amortissements sont alors stockés sans limitation de durée. Vous commencez donc par déduire le maximum de charges pour réduire votre base imposable, tout en conservant les amortissements. Une fois que le déficit lié aux charges est absorbé, vous amortissez.
Ce système vous permet de baisser vos recettes locatives pendant toute la durée de votre activité de location. Vous pouvez même faire échapper ces revenus à l’impôt en toute légalité pendant vingt à vingt-cinq ans.
Mieux encore : lors de la revente du bien, ces amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. C’est un avantage très appréciable.
Comment évaluer correctement vos charges futures
Le bon choix de votre régime d’imposition est donc lié à l’estimation correcte de vos charges.
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Faibles dans le cas d’un logement neuf acheté sans crédit, difficiles à évaluer pour un appartement ancien dans un immeuble « classique », les charges sont bien plus simples à prévoir si vous investissez dans une résidence de services ayant déjà quelques années d’exploitation. Taxes locales, entretien et planification des travaux, rendement locatif, difficultés éventuelles pour trouver les locataires, mais aussi relations entre la société de gestion et les propriétaires bailleurs… au fil des comptes-rendus d’assemblées de copropriétaires, vous pourrez consulter un historique détaillé du bien, et comprendre ses perspectives.
Dans tous les cas, prenez conseil auprès d’un spécialiste du statut LMNP
Contrairement à la location en nu, la location meublée d’un logement est fiscalement considérée comme une activité commerciale, et ce, quelle que soit la durée des séjours : à la nuitée, à la semaine (en meublé de tourisme, pour moins de 120 jours par an) ou à l’année (en meublé d’habitation). Les revenus issus de la location meublée ne sont alors pas imposés en revenus fonciers mais en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Tenir une comptabilité n’est pas systématique mais elle est obligatoire dès lors qu’on a choisi le mode d’imposition au réel pour les revenus locatifs issus de sa location meublée.
Chaque année, un loueur en meublé placé sous le régime du réel doit tenir le registre des immobilisations et des amortissements, procéder à l’établissement d’un bilan et d’un compte de résultat, et déposer la déclaration de résultat du dernier exercice auprès du Service des Impôts des Entreprises, accompagnée de la liasse fiscale. Si vous n’avez pas de compétences sérieuses dans ce domaine, un expert-comptable s’avère indispensable pour gérer cette tâche, vous suggérer les bons choix, éviter les erreurs et les contrôles fiscaux. Notez que les honoraires du cabinet d’expert-comptable font partie des charges déductibles.
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